Hipoteca: cláusula suelo, gastos hipotecarios, IRPH

En este artículo trataremos en profundidad el tema de la devolución de la cláusula suelo, de los gastos hipotecarios y del IRPH tras las resoluciones de 2024 del Tribunal Superior de Justicia y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Informaremos desde qué año se pueden reclamar las cláusulas suelo, gastos hipotecarios o IRPH (si es que hay alguno concreto). Además, te explicaremos cómo hicimos nosotros la reclamación de los gastos de la hipoteca y de la cláusula suelo, para que tengas un caso de primera mano. ¿Te animas a leernos?

¿Qué son las cláusulas suelo en las hipotecas?

La cláusula suelo es un porcentaje mínimo de interés que tenían muchas hipotecas variables. De esta forma, si el índice de referencia acordado en las escrituras disminuía mucho, el consumidor no podía beneficiarse plenamente de dicha reducción porque estaba obligad@ a pagar un mínimo.

¿Qué es el IRPH hipotecario?

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice que aún se utiliza en algunas hipotecas variables en lugar del Euríbor. Se calcula “a partir de la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras” ¿Lo entiendes? Nosotros no, la verdad. Si miras los valores del IRPH resulta que suelen ser más elevados que del euríbor, por lo que no interesa para una hipoteca ya que encarece los intereses. Las hipotecas con el IRPH han sido objeto de controversia durante años.

Sentencias y resoluciones importantes

Tras varias sentencias del Tribunal Supremo y especialmente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se establece lo siguiente:

• Escrituras de préstamo hipotecario que contenían una cláusula suelo. Si el banco no informó de forma adecuada al cliente sobre dicha cláusula, se considera un cobro abusivo.
• Hipotecas variables que están referenciadas al índice IRPH. Si la entidad no informó adecuadamente sobre el funcionamiento de dicho índice al cliente, se considera una hipoteca abusiva.
• Gastos hipotecarios de viviendas compradas antes del 2019. No tenían que ser asumidos exclusivamente por el cliente. Por lo tanto, si los tuviste que pagar se consideran gastos abusivos. Por cierto, por gastos hipotecarios nos referimos a aranceles de notaría, honorarios de gestoría, registro de la propiedad y tasación.

Por lo tanto, todas las personas afectadas por alguno de los puntos anteriores (independientemente de los años que hayan pasado) tienen derecho a reclamar a la entidad la devolución de los cobros abusivos y también los intereses desde la fecha de cada cobro indebido.

Por otro lado, el Tribunal Supremo el 14 de junio de 2024 se ha pronunciado afirmando que no hay una fecha límite para reclamar las cantidades indebidas de gastos hipotecarios, que siempre puedes reclamarlos si lo has sufrido, incluso con la hipoteca ya liquidada (completamente pagada).

¿Cómo saber si tengo la cláusula suelo en mi hipoteca?

La cláusula suelo sólo puede afectar a las hipotecas variables referenciadas al Euríbor. En el período 2016-2022, el Euríbor estuvo en negativo por lo que en esos años puede que no pagaras el interés anual que te correspondía

interés_anual = euríbor + diferencial

sino un interés superior, el fijado en la cláusula suelo. Las escrituras no permitían bajar los intereses hasta el valor real, sino hasta un mínimo obligatorio: la cláusula suelo.

Para confirmar que tienes la cláusula suelo, revisa las escrituras en el apartado Tipo de interés variable. Lee los párrafos hasta que encuentres una frase similar a: “Límites de variabilidad del tipo de interés aplicable [….] no podrá ser inferior al [….]% nominal anual”.  Puede que no aparezca la expresión “Límites de variabilidad” pero si “Limitaciones al interés” o incluso “suelo”.

Si encuentras esa frase que habla de un interés mínimo, ¡bingo!, tu hipoteca contiene la cláusula suelo.

¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?

• Los aranceles de notaría
• Los honorarios de gestoría
• El registro de la propiedad
• La tasación

Esto es válido para hipotecas firmadas antes del 2019.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?

Sólo puede afectar a las hipotecas variables. Si tu hipoteca cambia el importe cada 6 meses o cada año, mira en las escrituras, en el apartado Tipo de interés variable. Ve leyendo los párrafos hasta que encuentres una frase similar a: “El tipo básico de referencia a aplicar será el IRPH”. Si es así, tu hipoteca efectivamente está referenciada al IRPH.

En cambio, si la frase es “El tipo básico de referencia a aplicar será el Euríbor”, tu hipoteca no está afectada por el índice IRPH, sino por el Euríbor.

¿Desde qué año se pueden reclamar las cláusulas suelo?

Desde que empezaron a aplicártela. No hay límite de fecha y tampoco importa si la hipoteca la tienes liquidada (pagada completamente).

¿Hasta cuándo se puede reclamar la cláusula suelo?

El Tribunal Supremo, el 14 de junio de 2024, compartió el criterio del TJUE afirmando que no hay plazo para reclamar la cláusula suelo, siempre que tu banco no te informara adecuadamente sobre la existencia y funcionamiento de dicha cláusula al momento de firmar la hipoteca. Se trataba de una cláusula abusiva y lo sigue siendo, por lo que tu derecho a reclamar permanece vigente.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

Sí, según la sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca del 14 de junio de 2024, no hay una fecha límite para reclamar los gastos hipotecarios. Esto significa que, incluso si tu hipoteca fue liquidada hace 20, 30, 40 años o más, aún puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

¿Hasta cuándo se puede reclamar el IRPH?

Como en los casos anteriores, no existe un plazo para reclamar el IRPH de una hipoteca. El motivo es que la falta de transparencia de tu banco no caduca.

¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

Primero, debes presentar una reclamación por escrito a tu banco solicitando la devolución de las cantidades pagadas de más debido a la cláusula suelo. Los bancos no suelen proporcionar formularios específicos para esta reclamación, así que puedes redactarla tú o utilizar el modelo de reclamación de la OCU para cláusula suelo, que está disponible de forma gratuita para todos los consumidores.

Si el banco rechaza tu reclamación (es lo habitual ya que no quiere desprenderse de dinero), recopila las escrituras de tu hipoteca, los recibos de los pagos realizados, cualquier comunicación que hayas tenido con el banco sobre la cláusula suelo y la respuesta de rechazo de tu banco. A partir de aquí, tienes dos opciones:

• Recurrir a alguna asociación de consumidores: OCU, FACUA, CECU, ADICAE…
• O contratar los servicios de un bufete de abogados para presentar una demanda judicial.

¿Cómo reclamar los gastos de una hipoteca?

Primero, debes presentar una reclamación por escrito a tu banco solicitando la devolución de los gastos hipotecarios. Los bancos no suelen proporcionar formularios específicos para esta reclamación, así que puedes redactarla tú o utilizar el modelo de reclamación de los gastos hipotecarios de la OCU, que está disponible de forma gratuita para todos los consumidores.

Si el banco rechaza tu reclamación (es lo habitual ya que no quiere desprenderse de dinero), recopila las facturas de los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad, tasación y la respuesta de rechazo de tu banco. A partir de aquí, tienes dos opciones (como en el caso anterior):

• Recurrir a alguna asociación de consumidores: OCU, FACUA, CECU, ADICAE…
• O contratar los servicios de un bufete de abogados para presentar una demanda judicial.

¿Cómo reclamar el IRPH de una hipoteca?

Primero, debes presentar una reclamación por escrito a tu banco solicitando la devolución de las cantidades pagadas de más debido al uso del IRPH, argumentando la falta de transparencia y que el índice puede ser abusivo. Los bancos no suelen proporcionar formularios específicos para esta reclamación, así que puedes redactarla tú o utilizar el modelo de reclamación de la OCU para IRPH, que está disponible de forma gratuita para todos los consumidores.

Si el banco rechaza tu reclamación (es lo habitual ya que no quiere desprenderse de dinero), recopila las escrituras de tu hipoteca, cualquier comunicación que hayas tenido con el banco sobre el IRPH y la respuesta de rechazo de tu banco. A partir de aquí, tienes dos opciones (como en los casos anteriores):

• Recurrir a alguna asociación de consumidores: OCU, FACUA, CECU, ADICAE…
• O contratar los servicios de un bufete de abogados para presentar una demanda judicial.

¿Merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca, la cláusula suelo o IRPH?

Sin lugar a duda, vale la pena reclamar. El importe pagado de más puede ser una cantidad significativa de dinero.

Ejemplo práctico: nuestro caso

En 2018, nos pusimos en contacto con nuestra entidad bancaria para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios y reclamar la cláusula suelo de la hipoteca. Recibimos un no por respuesta. Así que, tras pensarlo mucho, en 2019 decidimos probar con los abogados de Arriaga Asociados. Lo gestionamos todo por teléfono y email. Tuvimos que pagar el poder notarial para que el bufete de abogados nos representara jurídicamente (unos 70€) y luego pagamos a Arriaga Asociados:

• 200€ por iniciar los trámites para la cláusula suelo.
• 149€ por los gastos de constitución (gastos hipotecarios).

Si perdíamos el caso, habríamos perdido 349€, pero si ganábamos, el contrato de tarifas que firmamos con Arriaga Asociados establecía tres posibles situaciones, que te exponemos a continuación:

a) En caso de resolución estimatoria con condena en costas a la parte contraria, Arriaga Asociados percibirá las costas procesales y los intereses legales devengados sobre el importe recuperado.

b) En caso de resolución estimatoria sin condena en costas a la parte contraria, los honorarios de Arriaga Asociados serán el 15% de la cantidad recuperada, y los intereses legales devengados sobre el importe recuperado.

c) En caso de acuerdo judicial o extrajudicial que ponga fin a la reclamación objeto de este encargo, presentada o no demanda, el cliente deberá abonar el 15% de la cantidad total recuperada en concepto de honorarios de su abogado. Esta misma cantidad aplicará si una vez presentada la demanda, el cliente viese satisfecha su reclamación por cualquier causa o motivo distinto de los anteriores y que no implicase un desistimiento sin recuperación de cantidades.

El juicio se celebró en 2022 y no tuvimos que estar presentes. El juez condenó a la entidad bancaria a eliminar la cláusula suelo y los gastos hipotecarios, a rehacer el cuadro de amortización de la hipoteca recalculando todas las cuotas del préstamo sin la aplicación de la cláusula suelo y abonarnos las cantidades cobradas de más, con intereses desde la fecha de cada cobro indebido. El banco no recurrió y nos devolvió los cobros excesivos y los intereses.

Según el contrato de tarifas, tuvimos que entregar a Arriaga Asociados todos los intereses recibidos. Es decir, en todo el proceso pagamos a Arriaga Asociados algo más de 1.000€, pero nosotros recibimos en cobros excesivos bastante más.

Quizás por otras vías nos hubiera salido más económica la reclamación, pero sólo tuvimos que recopilar documentos para entregárselos a Arriaga Asociados y despreocuparnos. Y somos muy ignorantes en temas judiciales.

Un amigo nuestro también solicitó los servicios de Arriaga Asociados. El juez falló a favor de nuestro amigo, pero su entidad bancaria ha recurrido, por lo que aún está liado sin saber de momento cómo acabará el tema.

Si nuestra hipoteca hubiera estado afectada por el IRPH, habríamos realizado los mismos pasos que os hemos descrito y reclamaríamos el IRPH.

En resumen

Siempre tienes derecho a reclamar los gastos de hipotecas anteriores a 2019. Además, si el banco no te explicó claramente la cláusula suelo o el IRPH, también estás en tu derecho a reclamar la devolución de las cantidades pagadas de más, junto con los intereses acumulados desde el día en que se realizó cada cobro indebido.

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